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住宅ローンを利用する時、何年返済で借りるか等、悩むことがあると思います。
簡単に下記例についてシュミレーションをしてみたいと思います。
① 住宅ローンを21年で組むのと35年で組むのはどちらが得か
35年で借りたローンを21年間で返済した場合と、21年間で借りた住宅ローンの返済は、21年間で借りた方が利息は若干安く済みます。
しかし21年間で借りた場合は毎月の返済額が多いですし、病気等の不測の事態への対応が困難になる恐れがあります。
また、そもそも借入期間21年間では希望借入金額が借りられない可能性があります。
例えば年収480万円の場合、概算で借入可能額を計算した場合
480万円÷12ヶ月＝40万円
40万円×35％＝14万円（※返済負担率を35％で試算）
35年返済 借入限度額 3,160万円＝14万円÷4.428(係数)×100万円
21年返済 借入限度額 2,380万円＝14万円÷5.872(係数)×100万円
（※審査金利4％で試算）
借入期間35年間で借入した方が、借入可能額は多いのがわかると思います。
※「返済負担率」とは年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合。 一般的には、「返済負担率」は35%以内が目安とされています。
※一般的に金融機関では「審査金利」を用いて借入可能額の審査を行っています。
② 3000万円の住宅ローンを期間35年で借入した場合、21年間で完済する場合の利息額の差
・借入額：3,000万円
・借入期間：35年
・変動金利：0.5％（5年おきに0.25％金利上昇と仮定）
2年に1度100万円の繰上返済をしたら21年11ヶ月で完済となります。
繰上返済を行わない場合の総利息額は約542万円
2年おきに100万円を繰上返済した場合の総利息額は約256万円となります。
借入時は、借入期間は長くするが、繰上返済を頑張るのが一番理想の形となります。
住宅ローン減税制度も絡めるとどのタイミングで繰上返済するのが一番良いのか変わってくると思います。
借入金利により、ローン減税終了後にまとめて返済した方が有利だったり、ローン減税期間中もコツコツ繰上返済した方が有利の場合もあります。
よくシュミレーションをして繰上返済をしたいものですね。
大島
